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IFRS 16 : Gérer les modifications ultérieures dans les contrats de location

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IFRS 16 : Gérer les modifications ultérieures dans les contrats de location

27 novembre 2018

Marie-Laure Navelot

 

    Marie-Laure Navelot, Consultante & Formatrice Consolidation pour Amelkis

 

 

 

 

Plusieurs événements peuvent se produire au cours de la vie d'un contrat. J'en ai dénombré six, que j'ai individualisé, bien évidemment ils peuvent arriver en combinaison des uns des autres. Je vous propose de les examiner les uns après les autres.

  • - Le premier événement c'est tout simplement la cessation du contrat avant la fin de la date prévue. Dans ces cas-là tous les éléments qui restent dans le bilan c'est-à-dire l'actif net de droits d'utilisation moins toutes les dotations aux amortissements que nous avons passé et puis la dette restante, sont recyclés en résultats. C'est-à-dire que nous allons constater l'actif en perte et le passif, la dette, en produits. Nous aurons un résultat net.

 

  • - Le deuxième événement qui peut se produire, est une modification dans la durée du contrat. La durée du contrat est un élément fondamental dans les calculs et dans les évaluations qui ont été faites, donc toute modification dans la durée implique une modification substantielle du contrat et notamment de son élément déterminant qui est le taux d'actualisation. Donc en cas de modification de la durée du contrat il faut refaire tous les calculs à la date de modification mais en utilisant un taux d'actualisation modifié révisé c'est à dire le taux d'actualisation que nous calculons à la date de survenance de l'événement.

 

  • - Un autre élément constitutif des calculs d'actualisation et qui peut venir être modifié, est l'exercice de l'option d'achat. Dans un contrat avec option d'achat nous pouvons avoir fait les calculs en considérant que nous ne lèverons pas l'option d'achat. Noue ne l'exerçons pas, donc il faut refaire tous les calculs en considérant que nous n'exercerons pas l'option d'achat. Si au cours de la durée de vie du contrat nous changeons d'avis pour une raison qui nous est propre, à ce moment-là nous allons réintroduire dans les données financières du contrat, un élément tout à fait constitutif du calcul du taux. A la date de survenance, il faut refaire tous les calculs en prenant en compte l'option d'achat et nous utilisons un taux d'actualisation révisé, c’est-à-dire le taux d'actualisation à la date de survenance de l'événement.

Petit récapitulatif : Lorsque nous modifions des éléments substantiels du contrats à savoir la durée ou l'exercice de l'option d'achat, nous refaisons les calculs avec un taux d'actualisation révisé. Le taux au jour de survenance de l'événement.

  • - Quatrième événement qui peut se produire, est la modification du montant des loyers dans le cadre d'un loyer indiciels.
    • Petit rappel, dans la norme IFRS16 ont retraite les loyers qui sont basées (loyers fixes) et puis les loyers variables mais qui sont basés sur la variation d'un indice. Attention souvenez-vous en IFRS16, on ne retraite pas la partie des loyers qui est lié à un KPI, c'est-à-dire un indicateur de performance de l'entreprise. S'il y a une part du loyer qui est lié au chiffre d'affaires ou à la marche de l'entreprise, cette part de loyer cette année-là n’est pas retraité en IFRS16. Donc quand on parle de modification du loyer en IFRS16, cela signifie qu'il se réfère à la partie des loyers qui est fondée sur un indice (indice du taux de la construction ou un autre indice mais qui est complètement indépendant de l'activité de l'entité.).Dans ce cadre-là il faut refaire, tous les calculs à la date de survenance de l'événement tout en continuant d'utiliser le taux initial qui avait servi à faire tous les calculs d'actualisation.

Pourquoi utilise-t-on le taux initial et non pas un taux révisé ?  Car en réalité il n'y a pas de changement de substances par rapport au contrat. A savoir, le contrat dans sa        substance n'a pas changé, simplement les loyers suivent l'évolution d'un indice est donc varient sur une certaine périodicité.

  • - Le cinquième événement que nous pouvons lister, concerne la diminution du droit d'utilisation et des loyers y afférents.
    Dans quel cadre cela peut-il se produire ? Exemple simple : vous louez une plateforme de 1000 m² pour vos bureaux dans un certain endroit et puis au bout d'un certain temps vous vous rendez compte qu'il est beaucoup trop grand. Vous négocier avec le propriétaire de ne louer que 700 m² et donc de lui restituer l'utilisation des 300 m² dont vous n'avez plus l'usage. Dans ce cadre-là il va y avoir un avenant au contrat une diminution du droit d'utilisation et une diminution des loyers y afférent. Je ne modifie pas la substance de mon contrat ce qui signifie qu'il faut refaire tous les calculs, la date de survenance de l'événement mais toujours en utilisant le taux d'actualisation que j'ai initialement déterminée pour mon contrat.

Récapitulatif : Lorsque les loyers sont modifiés suite à une évolution indicielle ou que mon droit d'utilisation diminue et les loyers y afférents diminues aussi, nous sommes dans deux cas de figure où il ne faut pas changer la teneur initiale du contrat, donc continuer d'utiliser le taux d'actualisation initial.

  • - Enfin dernier cas de figure qui peut se présenter. Une augmentation des droits d'utilisation et une augmentation des loyers y afférent.Prenons le contrepoint de l'exemple précédent : vous louez une surface de bureaux et finalement vous vous rendez compte que cette surface n'est pas suffisante et que le personnel commence à être un peu à l'étroit. Vous agrandissez la surface louée, et à ce moment-là vous créé un nouveau contrat de location. Donc pour toute la partie de surface supplémentaire vous ferez un retraitement à la date de signature de l'avenant sur la base d'un taux d'actualisation que vous aurez calculé au jour de l'événement.

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